尚法 勤勉 精專 共贏

在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，柬埔寨旅游都是東南亞旅游的小眾產(chǎn)品。直到現(xiàn)在，大多數(shù)國(guó)人對(duì)于柬埔寨及其首都金邊仍處于一無所知的狀態(tài)。近年來隨著柬埔寨的迅速發(fā)展以及中柬民間交流的增多，越來越多的國(guó)人開始前往這個(gè)有著燦爛吳哥文化的國(guó)家旅行、貿(mào)易和投資。

上個(gè)月我和先生去了趟金邊旅行，回來后就在金邊的所見所聞寫了這篇游記，希望能給大家直觀地展現(xiàn)一下這座神秘但充滿活力的東南亞都會(huì)城市。

（占據(jù)金邊交通樞紐位置的獨(dú)立紀(jì)念碑。圖片來源網(wǎng)絡(luò)。）

金邊在哪里：東盟之心

柬埔寨在東盟里的位置十分討巧，在地理上幾乎位于東南亞正中央位置，所以其首都金邊有時(shí)也被稱為“東盟之心”。柬埔寨位于中國(guó)一帶一路戰(zhàn)略帶上，也是在建的泛亞鐵路的連結(jié)點(diǎn)之一，一直以來同中國(guó)保持著良好的政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

柬埔寨面積為181,035平方公里，約等于廣東省或貴州省那么大。2016年人口有1576萬（貴州省同年為3555萬人），2017年人均GDP為1384美元（貴州省同年約為5600美元，全國(guó)倒數(shù)第三位）。從人均GDP上可得知，柬埔寨剛剛摘掉“世界上最不發(fā)達(dá)國(guó)家”（人均GDP低于1000美元）的帽子，其人均GDP仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我國(guó)內(nèi)陸不發(fā)達(dá)省份。

關(guān)于柬埔寨首都金邊，百度百科是這樣介紹的：“金邊，柬埔寨王國(guó)首都，柬埔寨最大城市，為柬埔寨政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、貿(mào)易、宗教中心。金邊面積375平方公里，2015年人口約220萬（1998年約86萬），人口成長(zhǎng)率為3.92%。金邊坐落在湄公河與洞里薩河之間的三角洲地帶。90%的金邊市居民信奉佛教，少數(shù)人信奉回教與基督教。使用的官方語言為柬埔寨語，并有少數(shù)的英語與法語?！?/p>

（大皇宮外的鴿群。圖片來源網(wǎng)絡(luò)。）

其中，金邊的面積之小與人口之多最令我驚訝！金邊面積375平方公里，僅是海南省會(huì)城市?？冢?145.93平方公里）的八分之一，而人口總數(shù)竟然與海口幾乎持平，而且還在快速增長(zhǎng)中！當(dāng)我剛查到上述數(shù)據(jù)時(shí)，我曾反復(fù)確認(rèn)，生怕自己看錯(cuò)了。然而事實(shí)就是：金邊就是這么小，人口密度就是這么大，達(dá)到了可怕的每平方公里接近6000人！而根據(jù)百度查詢出的結(jié)果：海口人口密度約880人／平方公里；深圳的人口密度為5963人／平方公里。也就是說，金邊的人口密度與國(guó)內(nèi)人口密度排名第一的城市深圳不相上下！

而且柬埔寨人口平均年齡僅27.8歲，是全球最年輕的國(guó)家之一，其中30歲以下的年輕人占總?cè)丝诘?0%，可以說，這個(gè)國(guó)家的人口紅利極為可期。

金邊初體驗(yàn)：物價(jià)不是一般的貴

我原以為金邊會(huì)像泰國(guó)的曼谷或清邁一樣物美價(jià)廉。去年去清邁旅行時(shí)，古城里干凈整潔的民宿也就100-200元／晚，五星級(jí)酒店600-800元／晚；外出吃飯，滿滿一桌菜折合人民幣也才100多塊錢，坐當(dāng)?shù)氐耐煌卉嚮蛘遀BER，城內(nèi)一趟不過幾塊錢；即使打車去遠(yuǎn)郊動(dòng)物園，也才40多元人民幣?？傊?，泰國(guó)當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)大概是國(guó)內(nèi)一二線城市的1/2-2/3。鑒于此，去金邊之前，我們了解到柬埔寨是美金計(jì)價(jià)，就很樂觀地?fù)Q了五百美元現(xiàn)金，想著住宿費(fèi)既然已經(jīng)在線支付，那么三天的日?；ㄤN應(yīng)該足夠用。

結(jié)果，從金邊機(jī)場(chǎng)到下榻的酒店僅8公里就花了30美金；從市區(qū)A地到市區(qū)B地2公里坐嘟嘟車花了3美金；普通吃頓飯兩個(gè)人二三十美金；到當(dāng)?shù)剌^有名氣的MALIS餐廳吃了一頓飯，點(diǎn)了四個(gè)菜加上服務(wù)費(fèi)吃了100美金；去趟大皇宮每人門票10美金；商場(chǎng)里的massage每人每次30美金……三天下來，只是相當(dāng)于中等檔次的吃喝玩樂，沒有其他現(xiàn)金shopping，基本上500美金見底。

（10美金一盤的沙拉，味道算是清新爽口……）

后來我特地了解了一下為什么金邊物價(jià)如此之高?？偨Y(jié)下來，第一是由于柬埔寨物產(chǎn)極不豐富，特別是制造業(yè)，幾乎一針一線，都嚴(yán)重依賴進(jìn)口。第二是因?yàn)閾?jù)說金邊至少生活著三十萬外國(guó)人，尤其是核心區(qū)各國(guó)使館林立，其周邊的物價(jià)就水漲船高，嚴(yán)重高于這個(gè)國(guó)家的平均水平。第三，當(dāng)時(shí)我們初來乍到、不懂比價(jià)，在交通方面確實(shí)多付了一些，選擇的餐廳也屬于金邊中上檔次，所以價(jià)格自然不太便宜?？傊亚樘崾荆喝ソ疬呁?，還是務(wù)必帶足美金……

在此給大家推薦一個(gè)當(dāng)?shù)氐拇蜍囓浖assAPP, 堪稱柬埔寨的“滴滴出行”，下載注冊(cè)都十分方便，司機(jī)按導(dǎo)航行駛，到達(dá)目的地后可現(xiàn)金結(jié)算。它在旅行的后半段真的給我們節(jié)省了不少交通費(fèi)以及同司機(jī)討價(jià)還價(jià)的時(shí)間。

（柬埔寨的“滴滴出行”）

另外，通過參觀柬埔寨國(guó)家博物館了解到，其國(guó)民非常崇拜佛教里的金翅鳥。而金翅鳥在傳說中，原本是一個(gè)英雄，后來機(jī)緣巧合，甘心成了印度教三大主神毗濕奴的坐騎（佛教和印度教的莫大淵源在此暫且不表）。金翅鳥具備勇敢、忠誠(chéng)、隱忍的美德，在柬埔寨隨處可見與其有關(guān)的雕塑和畫像。個(gè)人感覺柬埔寨民眾尊崇金翅鳥的那種情感，不亞于中國(guó)老百姓喜愛大鬧天宮的孫悟空。我想，它在一定程度地反映出了柬埔寨人民的價(jià)值取向，也是一個(gè)地緣小國(guó)在漫長(zhǎng)歷史中經(jīng)過反復(fù)斗爭(zhēng)與妥協(xié)之后選擇呈現(xiàn)出的一種精神面貌。

（金邊國(guó)家博物館的金翅鳥。圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

金邊房地產(chǎn)：高收益高風(fēng)險(xiǎn)

作為一名房地產(chǎn)律師，總改不了每到一個(gè)城市就習(xí)慣性地了解一下當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的“職業(yè)病”。更何況，最近幾年?yáng)|南亞置業(yè)熱度頗高，特別是我在北上廣深的朋友，有不少前去泰國(guó)、馬來西亞置業(yè)，近來甚至還有朋友咨詢我越南置業(yè)的問題，讓我不禁感慨：金錢永遠(yuǎn)是世界上最聰明的東西啊……

我向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)代理機(jī)構(gòu)了解到，金邊的在售新房報(bào)價(jià)大多數(shù)在2000-4000美元/平方米，市區(qū)核心地段的房產(chǎn)出租率非常高，租金回報(bào)率驚人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，金邊的租金回報(bào)率達(dá)到了6.92%，排名全球第四、東南亞第一。金邊的房屋出租率也極高，業(yè)主持有房屋時(shí)的空房率極小。

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

個(gè)人認(rèn)為，金邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是頗有潛力的。一方面是因?yàn)榻疬吔?jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展迅速，本國(guó)居民及外國(guó)人大量涌入；另一方面是由于金邊原本就底子差，相比人口的迅速增加，公寓項(xiàng)目（含住宅和商用）的建設(shè)速度跟不上。柬埔寨的GDP增速最近十年一直在6-7%，據(jù)說是亞洲除中國(guó)外唯一保持如此持續(xù)高增長(zhǎng)的國(guó)家。據(jù)世界銀行預(yù)測(cè)，2018年柬埔寨的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到6.9%，而金邊作為柬埔寨的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、貿(mào)易和宗教中心，更是被評(píng)估為東盟發(fā)展最快的城市?；诖筅厔?shì)向好，所以其房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)也是頗為樂觀。

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

我們知道，看一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。常見的影響城市房?jī)r(jià)的四個(gè)基本因素是：城市地位、鄰近城市、經(jīng)濟(jì)人口基本面、供需關(guān)系；四個(gè)隱形關(guān)鍵因素：兒童數(shù)量的增速、上市公司的數(shù)量、財(cái)政收入、服務(wù)業(yè)占比。

對(duì)應(yīng)地看金邊，占據(jù)首都地位、鄰近泰國(guó)和越南、經(jīng)濟(jì)多年快速增長(zhǎng)、人口年輕化并且增長(zhǎng)迅速、居民多而公寓少（當(dāng)?shù)厝巳远嘧∫环N叫做“排屋”的自建房），所以房?jī)r(jià)上漲的基本面可以說非常理想。其他四個(gè)隱形因素時(shí)間所限我還沒有仔細(xì)了解，以后有機(jī)會(huì)再研究一下。

目前在柬埔寨投資置業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)也許就屬政治風(fēng)險(xiǎn)了。另外，柬埔寨有點(diǎn)像80年代的中國(guó)，法律法規(guī)仍不是非常健全，貪腐和講究人情關(guān)系比較嚴(yán)重。有八卦說有高官的孩子在金邊市區(qū)開車?guó)Q槍而警察不敢過問，而且金邊的治安并不理想，晚上最好不要單獨(dú)出門。這些都是在柬置業(yè)的不利因素。

但是，風(fēng)險(xiǎn)和收益永遠(yuǎn)成正比。吳曉波也曾說：2018年，買好資產(chǎn)，投窮國(guó)?？焖侔l(fā)展中的柬埔寨雖然有這樣或那樣的問題，但是如果眼光夠好 、出手夠準(zhǔn)，這個(gè)新興市場(chǎng)也許會(huì)給予投資人意料不到的驚喜回報(bào)。譬如，日本永旺超市在金邊投資了一個(gè)項(xiàng)目，據(jù)說原計(jì)劃是十年收回成本，結(jié)果僅僅用了三年就實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)。我想如果柬埔寨能繼續(xù)享有一個(gè)穩(wěn)定和平的十年、二十年，它的未來一定非常美好。

附：金邊市2020年都市計(jì)劃圖（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

作者聲明：本文為一篇房地產(chǎn)律師的東南亞游記，非專業(yè)論文，不構(gòu)成任何投資建議。文中所引用信息均來自市場(chǎng)公開資料，作者對(duì)所引用信息的準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證。