一 基本案情

（一）當(dāng)事人和代理人基本情況

上訴人（原審原告）：譚某

委托代理人：李麗莉，廣東金橋百信律師事務(wù)所律師

      夏雪婧，廣東金橋百信律師事務(wù)所律師

被上訴人一（原審被告）：邱某

被上訴人二（原審被告）：SM公司

（二）案件基本情況

當(dāng)事人譚某通過(guò)司法拍賣競(jìng)得廣州市某大廈3間房屋的所有權(quán)，上述房屋的原所有權(quán)人葉某曾將房屋出租給邱某，邱某又將其中的1間轉(zhuǎn)租給某咨詢公司。譚某認(rèn)為，葉某與邱某、某咨詢公司之間簽訂的租賃合同對(duì)其沒(méi)有約束力，且租賃合同中約定的租金顯著低于市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，遂訴至法院，要求邱某及咨詢公司騰退并交還案涉房屋、按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)。一審法院認(rèn)為，司法拍賣《競(jìng)買公告》中已明確該標(biāo)的物存在長(zhǎng)期租賃關(guān)系，且法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付。據(jù)此，認(rèn)定應(yīng)視為譚某默認(rèn)并接受該房屋上的租賃關(guān)系，遂駁回譚某全部訴訟請(qǐng)求。

為方便敘述案情，特做案情發(fā)展時(shí)間軸如下：

2013年11月28日，案涉房屋原產(chǎn)權(quán)人葉某與GF銀行簽訂了《最高額抵押合同》。

2013年12月2日，葉某將某大廈807—813房屋抵押給GF銀行并辦妥抵押登記手續(xù)。

2014年11月30日，案涉房屋原產(chǎn)權(quán)人葉某與邱某分別簽訂了三份《租賃合同》，約定出租房產(chǎn)分別為811房屋、812房屋、813房間；月租金分別為4698元、4506元、3376元；租賃期限均為2014年12月1日起至2029年11月30日止。后，邱某于2018年8月20日與周某簽訂《房屋租賃合同》，約定邱某將813房屋出租給周某作辦公使用，租賃期限自2018年8月20日至2024年8月19日。

2019年2月21日，某某市中級(jí)人民法院發(fā)出《競(jìng)買公告》，對(duì)807—813房屋共7套房產(chǎn)作為一個(gè)整體進(jìn)行拍賣。特別提醒：此次拍賣標(biāo)的物當(dāng)前有人占用，公告期間有案外人提交租賃合同，故此次拍賣按現(xiàn)狀拍賣，法院不負(fù)責(zé)交付場(chǎng)地；競(jìng)買人務(wù)必在拍賣前仔細(xì)審查拍賣標(biāo)的物，調(diào)查標(biāo)的物是否存在瑕疵，認(rèn)真研究其現(xiàn)實(shí)狀況，并親臨展示現(xiàn)場(chǎng)，請(qǐng)競(jìng)買人慎重決定競(jìng)買行為，競(jìng)買人一旦作出競(jìng)買決定，即表明已完全了解，并接受標(biāo)的物的現(xiàn)狀和一切已知及未知的瑕疵等。

2019年3月31日，譚某在某某市中級(jí)人民法院開(kāi)展的上述房產(chǎn)項(xiàng)目公開(kāi)競(jìng)價(jià)中，以最高價(jià)獲拍807房屋—813房屋房產(chǎn)權(quán)。

2019年4月11日，某某市中級(jí)人民法院作出（2019）粵××執(zhí)恢××××號(hào)執(zhí)行裁定，裁定將807房屋-813房屋房過(guò)戶給譚某。

2019年5月22日，市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，顯示811房屋、812房屋、813房屋的權(quán)利人均為譚某。

2019年6月13日，譚某向一審法院提起訴訟，要求邱某、SM公司搬離并返還811房屋、812房屋、813房屋，并向其支付房屋占用費(fèi)。

2019年10月22日，一審法院作出民事判決，認(rèn)為司法拍賣《競(jìng)買公告》中已明確該標(biāo)的物存在長(zhǎng)期租賃關(guān)系，且法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付。據(jù)此，應(yīng)視為譚某默認(rèn)并接受該房屋上的租賃關(guān)系，判決駁回譚某全部訴訟請(qǐng)求。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)：邱某、SM公司對(duì)于案涉房屋享有的租賃權(quán)，能否對(duì)抗譚某對(duì)案涉房屋享有的物權(quán)。

二 代理意見(jiàn)

譚某的訴訟代理人認(rèn)為：（一）案涉房產(chǎn)抵押在前，租賃在后，邱某、SM公司作為承租人依法不得對(duì)抗買受人。原房屋所有權(quán)人于2013年12月2日將案涉房屋抵押給GF銀行股份有限公司某分行用于擔(dān)保借款，并辦理抵押登記，邱某、SM公司在此后通過(guò)簽署租賃合同取得案涉房屋的租賃權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 第一百九十條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十六條規(guī)定，相關(guān)租賃合同對(duì)譚某不具有約束力。（二）《競(jìng)買公告》雖明示案涉房屋存在租賃合同，但不應(yīng)以此推定競(jìng)買人愿意接受原租賃合同。競(jìng)買人通過(guò)房屋抵押權(quán)及租賃權(quán)產(chǎn)生的時(shí)間先后，可知其競(jìng)得房屋后依法不受原租賃合同的約束?！陡?jìng)買公告》載明的標(biāo)的物按現(xiàn)狀拍賣，指的是標(biāo)的物的物理現(xiàn)狀，即外觀、結(jié)構(gòu)、裝修等，由此不能認(rèn)定競(jìng)買人必須接受原租賃合同約束?！陡?jìng)買公告》載明的標(biāo)的物后續(xù)出現(xiàn)任何占有、使用等法律問(wèn)題，由買受人自行解決，由此表明買受人取得房屋權(quán)屬后，依法行使占有、使用等權(quán)利，因此，因本案租賃合同在房屋抵押權(quán)設(shè)立后簽署，譚某不受相關(guān)租賃合同約束。（三）因譚某不受房屋租賃合同約束，邱某、SM公司應(yīng)按照《某市房屋租賃參考價(jià)》向譚某支付房屋占用費(fèi)。邱某、SM公司應(yīng)支付占用費(fèi)至其實(shí)際騰空搬離案涉房屋之日。

三 審判結(jié)果及理由

某某市中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案是物權(quán)保護(hù)糾紛。本案二審當(dāng)事人對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：邱某、SM公司對(duì)于案涉房屋享有的租賃權(quán)，能否對(duì)抗譚某對(duì)案涉房屋享有的物權(quán)。

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十六條第一款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！北景钢?，案涉房屋在出租前已設(shè)定抵押權(quán)且因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押而發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)，依據(jù)上述法律規(guī)定，邱某、SM公司以其享有的租賃權(quán)對(duì)抗譚某對(duì)于案涉房屋享有的物權(quán)，缺乏法律依據(jù)，二審法院不予支持。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！蹦衬呈兄屑?jí)人民法院于2019年4月11日出具了（2019）粵××執(zhí)恢××××號(hào)執(zhí)行裁定，裁定將案涉房屋過(guò)戶給譚某。該裁定于2019年4月15日生效，因此，自該日起譚某即享有案涉房屋的各項(xiàng)權(quán)能，其主張邱某、SM公司交還490號(hào)、811號(hào)、812號(hào)、813號(hào)房屋，二審法院予以支持。邱某應(yīng)自2019年4月15日起至實(shí)際搬離之日止，按照每月每平方米147元，811號(hào)房屋每月房屋占有使用費(fèi)為15346元、812房屋每月房屋占有使用費(fèi)為14720元，向譚某支付811房屋、812房屋的房屋占有使用費(fèi)；SM公司應(yīng)自2019年4月15日起至實(shí)際搬離之日止，按照每月每平方米147元，813房屋每月房屋占有使用費(fèi)為11029元，向譚某支付813房的房屋占有使用費(fèi)。一審法院駁回譚某的訴訟請(qǐng)求欠妥，二審法院予以糾正。

綜上所述，譚某上訴請(qǐng)求成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

1.撤銷廣東省廣州市某某區(qū)人民法院（2019）粵××××民初××××號(hào)民事判決；

2.自本判決生效之日起六十日內(nèi)，邱某將811、812號(hào)房屋騰空并交還給譚某、SM公司將813房屋騰空并交還給譚某；

3.自本判決送達(dá)之日起十日內(nèi)，邱某分別以每月15346元、14720元的標(biāo)準(zhǔn)（參照2019年《廣州市房屋租賃參考價(jià)》）向譚某支付從2019年4月15日起至實(shí)際搬出811、812號(hào)房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)、SM公司以每月11029元的標(biāo)準(zhǔn)向譚某支付從2019年4月15日起至實(shí)際搬出813房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；

4.駁回譚某的其他訴訟請(qǐng)求。

四 辦案體會(huì)

本案是典型的“買賣不破租賃”原則的法定例外情形，爭(zhēng)議焦點(diǎn)為“買賣不破租賃”原則的適用范圍。本案中，租賃合同形成于涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)設(shè)立之后，因抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生涉案房產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)，該情形應(yīng)屬于“買賣不破租賃”原則的例外情形，故不能適用“買賣不破租賃”原則?！百I賣不破租賃”原則是民法領(lǐng)域的一項(xiàng)重要的原則，其功能在于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，但其自產(chǎn)生開(kāi)始，就在理論界和實(shí)踐界存在爭(zhēng)議?！百I賣不破租賃”原則的規(guī)定，脫離了債權(quán)相對(duì)性原則，例外地使承租人不必承受出租人讓與租賃物的風(fēng)險(xiǎn)，使承租人取得某種接近對(duì)世的權(quán)限。此涉及對(duì)承租人的保護(hù)與對(duì)受讓人的保護(hù)兩種利益的衡量。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益成熟，在保護(hù)承租人利益的同時(shí)也應(yīng)關(guān)注受讓人的合法權(quán)益，要爭(zhēng)取承租人與受讓人因“買賣不破租賃”原則的適用而實(shí)現(xiàn)共贏的局面，從而使原有租賃合同在受讓人與承租人之間得以更好地繼續(xù)履行。