一 基本案情

（一）當事人和代理人基本情況

申訴人：NH公司

委托代理人：袁劍湘，廣東金橋百信律師事務所律師

被申訴人：JH公司

（二）案件基本情況

2018年9月下旬，NH公司委托袁劍湘律師協(xié)助其調(diào)查公司各開發(fā)樓盤辦理產(chǎn)權(quán)情況，歷經(jīng)一個多月時間多次到市房管局調(diào)檔核查，方知JH公司向NH公司購買的拆遷房，JH公司已通過申請執(zhí)行（2007）×民×初字第××××號民事判決書，給拆遷戶全部辦理了房地產(chǎn)權(quán)證，并將不在雙方商品房預售契約約定范圍內(nèi)的某某苑9套（后JH公司更改為11套，面積約622平方米）房產(chǎn)辦至其名下。當時，為進一步查清某某苑房產(chǎn)狀況，袁律師費盡周折調(diào)查后方知，JH公司已將更改后的11套房屋中的9套過戶給拆遷戶，僅有2套仍在JH公司名下。

得知此事后，NH公司萬分焦急。2018年10月初，NH公司委托袁律師去法院查閱JH公司訴NH公司案卷材料方知悉，法院在JH公司未提供房屋預售許可證原件、未提供完整的房地產(chǎn)查丈原圖（測繪圖）的情況下，將不屬于JH公司購買范圍內(nèi)的某某苑318號101—104、201—204、301—303等11套房屋認定為JH公司所有，并判令將該11套房屋過戶至JH公司名下。2018年10月11日，NH公司委托袁律師去市房地產(chǎn)檔案館查詢涉案222套房產(chǎn)的查冊信息。2018年10月31日，NH公司又委托袁律師去市房地產(chǎn)檔案館復制案涉222套房產(chǎn)的檔案資料時，居然查到JH公司提交房管局辦理過戶的資料中注明案涉11套房未在合同購買范圍內(nèi)。2018年11月1日，袁律師為NH公司向JH公司發(fā)出“關(guān)于請求返還錯誤過戶的11套房屋，并支付剩余的3%總房款，及支付已過戶的211套房屋面積差異補款的告知函”，但JH公司置之不理。

2018年12月19日，NH公司委托袁律師向某檢申請抗訴、向市中院申請再審。2019年1月8日，袁律師去原一審法院開具生效證明。2019年1月10日，NH公司收到某檢民事監(jiān)督案件不予受理通知書，并被告知應先向上一級法院申請再審。同日，NH公司收到市中院受理審查通知書。2019年1月21日，NH公司收到市中院告知審判庭組成人員通知書。2019年6月4日、13日、14日，袁律師三次去市中院參加聽證，JH公司三次都未到庭。2019年6月13日，NH公司去市房地產(chǎn)測繪院調(diào)取案涉222套房查丈原圖。2019年8月12日，NH公司收到市中院駁回再審申請裁定書，駁回的理由是已超過法律規(guī)定的申請再審期限。2019年10月12日，袁律師為NH公司向市規(guī)劃和自然資源局遞交更正“××國房協(xié)查復字（2003）第××××號函”錯誤的申請。2020年1月13日，NH公司收到市不動產(chǎn)登記中心發(fā)現(xiàn)上述11套房屋不屬于預售契約約定范圍的復函。

2019年10月10日，NH公司委托袁律師再次向某檢申請抗訴。某檢第四檢察部歷經(jīng)約一個星期的縝密調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原一審法院生效判決確實存在錯誤。2019年10月14日，NH公司收到某檢受理民事監(jiān)督通知書。2019年12月18日，袁律師又協(xié)助NH公司向市某某測繪技術(shù)有限公司申請鑒定案涉11套房產(chǎn)究竟位于某某苑B幢后座東梯還是西梯位置，不出意外地得到案涉11套房產(chǎn)位于某某苑的鑒定意見，即證明該11套房產(chǎn)不在NH公司與JH公司簽訂的房地產(chǎn)預售合同約定范圍內(nèi)。2020年1月8日，NH公司收到某檢向原一審法院提出再審檢察建議的通知書，但法院并不同意啟動再審。隨后，某檢第四檢察部向市規(guī)劃和自然資源局為NH公司調(diào)取到該局在當時依法院生效判決為JH公司辦理房屋過戶時就已發(fā)現(xiàn)案涉11套房屋不屬于預售契約約定范圍的復函，并依法提請市檢向市中院提出抗訴。2020年7月13日，NH公司收到市檢向市中院提出抗訴通知書。2020年8月19日，NH公司收到市中院裁定本案由本院提審；再審期間，中止原判決執(zhí)行的裁定書。2020年11月19日，袁律師去市中院參加開庭審理，JH公司派員出庭，市檢亦派員出庭支持抗訴。

由于本案難度及阻力之大、案情之復雜，遠非一般民商事案件所能比擬，袁律師多次向市中院申請延期。2021年1月15日，袁律師為NH公司申請由某檢出面并主持NH公司與JH公司代表商談和解事宜。2021年3月4日，袁律師去市中院參加本案第二次庭詢，JH公司亦派員出庭。2021年5月10日，袁律師去市中院參加本案第三次庭詢，JH公司亦派員出庭。

由于案涉11套房產(chǎn)中的9套房產(chǎn)已不在JH公司名下，1套尚在JH公司名下的房產(chǎn)業(yè)已被生效裁決裁給了第三人。2021年6月18日，袁律師為NH公司申請某檢去房管局調(diào)取本歸NH公司所有的11套房屋的現(xiàn)狀，以及JH公司提出置換的13套房屋的資料，以防上述24套房屋存在仲裁、訴訟或者產(chǎn)權(quán)爭議、虛假訴訟等風險，以消除中院法官的擔心。

在袁律師的不懈爭取和中院法官的主持下，NH公司與JH公司達成房產(chǎn)置換協(xié)議，由JH公司提供同一小區(qū)面積大致相當?shù)?3套房產(chǎn)退還給NH公司。最終中院法官解除顧慮，于2021年9月30日作出民事調(diào)解書，對NH公司與JH公司的房產(chǎn)置換協(xié)議進行確認，使案件順利結(jié)案。

（三）爭議焦點

本案是否已超過法律規(guī)定的申請再審期限，案涉11套房產(chǎn)中的9套已不在JH公司名下，1套尚在JH公司名下的房產(chǎn)業(yè)已被生效裁決裁給了第三人，法院應如何作出判決。

二 各方意見

市中院第一次審查時認為，法院作出的（2007）×民×初字第××××號民事判決于2008年1月10日發(fā)生法律效力。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于修改后的民事訴訟法施行時未結(jié)案件適用法律若干問題的規(guī)定》第六條“當事人對2013年1月1日前已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定或者調(diào)解書申請再審的，人民法院應當依據(jù)修改前的民事訴訟法第一百八十四條規(guī)定審查確定當事人申請再審的期間，但該期間在2013年6月30日尚未屆滿的，截止到2013年6月30日”之規(guī)定，NH公司于2019年1月10日申請再審，已超過法律規(guī)定的申請再審期限，對NH公司的再審申請，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定駁回NH公司的再審申請。

市檢向市中院提出抗訴認為，原審判決認定的基本事實缺乏證據(jù)證明，且有新證據(jù)足以推翻原審判決。

第一、原審判決NH公司協(xié)同JH公司辦理某某路某某苑A、B幢第四至九層、第B幢后座西梯一至三層房地產(chǎn)共222套房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)，屬認定的基本事實缺乏證據(jù)證明。

第二、有如下新證據(jù)足以證明某某路318號101、102、103、104、201、202、203、204、301、302、303共計11套房屋不在雙方約定的合同內(nèi)。

市房地產(chǎn)檔案館查詢的《某某苑單元明細表》證明某某路318號101、102、103、104、201、202、203、204、301、302、303共計11套房屋，并未在JH公司與NH公司簽訂的合同購買范圍內(nèi)。

市規(guī)劃和自然資源局于5月15日向某檢的復函（××規(guī)劃資源協(xié)查［2020］××××號），可以證明：1996年11月，NH公司與JH公司簽訂×房預契字第NO.××××號《房地產(chǎn)預售契約》，并在原市房地產(chǎn)交易所（下稱原市交易所）辦理了預售合同備案手續(xù)，該預售契約記載地址為某某苑A、B幢后座第四至九層、B幢后座西梯第一至三層共147套。2008年5月15日，法院向原市國土房管局送達《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求協(xié)同JH公司辦理某某路某某苑第A、B幢第四至九層、第B幢后座西梯第一至三層房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)。市房地產(chǎn)交易登記中心（下稱市登記中心）經(jīng)審核，發(fā)現(xiàn)11套房屋不屬于××房預契字第NO.××××號《房地產(chǎn)預售契約》約定范圍。根據(jù)2008交登××××號檔案內(nèi)JH公司提交的××××房預契字NO.××××號《房地產(chǎn)預售契約》和《某某苑單元明細表》，地址某某路318號101—104、201—204、301—303房共11套房屋應不在上述××××房預契字××××號預售契約合同約定交易范圍內(nèi)。

NH公司為證明雙方合同中約定的某某路某某苑B幢后座有兩座電梯的問題，委托市某某測繪技術(shù)有限公司對某某路某某苑B幢后座東梯、西梯位置進行了鑒定。市某某測繪技術(shù)有限公司于2019年12月18日出具《關(guān)于某某路某某苑B幢后座東梯、西梯位置鑒定意見》，根據(jù)該鑒定意見，可以證明某某苑位于某某路南側(cè)××××，小區(qū)共分A型、B型、C型三種房屋型號；從紅線圖上可看出B幢正位于遠離北面大門的小區(qū)南端，位于圖紙南端的B幢后座存在東梯和西梯兩個梯間，并且呈空間對稱關(guān)系，分別對應某某路318號和某某路320號；B幢后部（契約上稱后座）現(xiàn)狀存在兩個電梯，按方向可稱為東梯和西梯，分別對應門牌號為某某路318號和某某路320號，其中B幢后部東梯一至三層對應的房號是：某某路318號101房、102房、103房、104房、201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房，共11套房，B幢后部西梯一至三層對應的房號是：某某路320號101房、102房、103房、201房、202房、203房、301房、302房、303房，共9套房。根據(jù)該鑒定意見，可以證明原審判項中“某某路318號101房、102房、103房、104房、201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房”共11套房，位于B幢后部東梯一至三層，而雙方簽訂的房地產(chǎn)預售契約中約定的是“第B幢后座西梯第一至三層”，契約中約定的B幢后部西梯一至三層對應的房號是：某某路320號101房、102房、103房、201房、202房、203房、301房、302房、303房，共9套房。

上述證據(jù)屬于新證據(jù)，并形成完整的證據(jù)鏈，足以證明某某路318號101房、102房、103房、104房、201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房共計11套房屋不在雙方約定的合同內(nèi)。

NH公司同意抗訴機關(guān)的抗訴意見。請求：1.撤銷（2007）×民×初字第××××號民事判決，改判某某路318號101—104、201—204、301—303等1套房屋不在JH公司購買范圍內(nèi)，駁回JH公司要求將該11套房屋過戶至其名下并辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的訴訟請求；2.本案的全部訴訟費用由JH公司負擔。

三 審理結(jié)果及理由

本案審理過程中，經(jīng)中院主持調(diào)解，當事人自愿達成如下協(xié)議，請求人民法院確認：

一、置換標的：原屬NH公司的房屋位置：某某路318號101房、102房、103房、104房；201房、202房、203房、204房；301房、302房、303房，共11套（此11套房不在××××房預契字××××號預售契約合同約定交易范圍內(nèi)）。各門牌對應房屋建筑面積為：318號101房：59.0972平方米；102房：56.0365平方米；103房：60.782平方米；104房：31.6361平方米；201房：59.0972平方米；202房：85.1161平方米；203房：36.9606平方米；204房：26.3779平方米；301房：59.3073平方米；302房：65.1538平方米；303房：83.0825平方米；共11套，總建筑面積622.6472平方米。

二、JH公司提供用于置換NH公司上述11套房屋的房屋位置：某某路308號904房；310號603房、703房、805房；312號605房；314號402房；316號404房、605房、806房；318號104房：320號402房、701房、903房，共13套，各門牌對應房屋建筑面積為：308號904房：49.56平方米；310號603房：56.44平方米、703房：56.44平方米、805房：66.23平方米；312號605房：58.01平方米：314號402房：35.48平方米；316號404房：35.06平方米、605房：88.25平方米、806房：27.00平方米：318號104房：31.64平方米；320號402房：55.87平方米、701房33.22平方米、903房51.19平方米；共13套，總建筑面積644.39平方米。各門牌對應房屋產(chǎn)權(quán)證號為：308號904房：××房地權(quán)證××第××××號；310號603房：××房地權(quán)證××第××××號、703房：××房地權(quán)證××第××××號、805房：××房地權(quán)證××第××××號；312號605房：××房地權(quán)證××第××××號；314號402房：××房地權(quán)證××第××××號；316號404房：××房地權(quán)證××第××××號、605房：××房地權(quán)證××第××××號、806房：××房地權(quán)證××第××××號；318號104房：××房地權(quán)證××第××××號；320號402房：××房地權(quán)證××第××××號、701房：××房地權(quán)證××第××××號、903房：××房地權(quán)證××第××××號，共13套。

三、JH公司向NH公司提供用于置換NH公司11套房屋的該13套房屋的產(chǎn)權(quán)證明等有效文件，用于證明JH公司對其所提供置換的房屋具有所有權(quán)，并提供復印件由對方留存。NH公司、JH公司提供其有效的法人單位證明文件，并提供復印件由對方留存。

四、NH公司、JH公司雙方簽訂本調(diào)解書之日起30日內(nèi)，JH公司應將上述13套房屋交至NH公司管理，相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明資料一并移交NH公司保管，相關(guān)房產(chǎn)的辦理過戶手續(xù)及稅費承擔問題，NH公司、JH公司另行協(xié)商。

上述協(xié)議，符合有關(guān)法律規(guī)定，本院予以確認。

本調(diào)解書經(jīng)雙方當事人簽收后，即具有法律效力。（雙方均于2021年10月8日簽收本調(diào)解書。）

四 辦案體會

回顧本案代理過程，可謂一波三折、幾乎窮盡所有法律救濟手段、難度及阻力之大、案情之復雜，非一般民商事案件所能比擬，袁律師在本案辦理過程中細致扎實地準備、積極地溝通協(xié)調(diào)，成功爭取到兩級檢察院、市中院的理解與支持，切實維護了NH公司的財產(chǎn)權(quán)益，捍衛(wèi)了法律的公平正義，維護了社會的穩(wěn)定和諧。本案之所以申訴成功，袁律師主要有以下三點體會：

（一）不斷夯實的證據(jù)是本案申訴成功的基礎(chǔ)。

1.自2018年10月11日開始，袁律師歷經(jīng)一個多月時間多次到市房管局調(diào)檔核查，方查清JH公司向NH公司購買的拆遷房，JH公司已通過申請執(zhí)行（2007）×民×初字第××××號民事判決書，給拆遷戶全部辦理了房地產(chǎn)權(quán)證，并將不在雙方商品房預售契約約定范圍內(nèi)的某某苑9套（后JH公司更改為11套，面積約622平方米）房產(chǎn)辦至其名下。當時，為進一步查清某某苑房產(chǎn)狀況，袁律師費盡周折調(diào)查后方得知，JH公司已將更改后的11套房屋中的9套過戶給拆遷戶，僅有2套仍在JH公司名下。

2.2018年10月16日，袁律師去法院查詢2007年6月JH公司訴NH公司案卷材料方知悉，法院在JH公司未提供房屋預售許可證原件、未提供完整的房地產(chǎn)查丈原圖（測繪圖）情況下，將不屬于JH公司購買范圍內(nèi)的某某苑B棟后座東梯一至三層，即某某路318號101—104、201—204、301—303等11套房屋認定為JH公司所有，并判令將該11套房屋過戶至JH公司名下。

3.2018年10月17日，袁律師去市房地產(chǎn)檔案館查詢案涉222套房產(chǎn)的查冊信息。2018年10月31日，袁律師去市房地產(chǎn)檔案館復制案涉222套房產(chǎn)的檔案資料時，居然查到JH公司提交房管局辦理過戶的資料中注明案涉11套房未在合同購買范圍內(nèi)。

4.2019年10月12日，袁律師為NH公司向市規(guī)劃和自然資源局遞交更正“某國房協(xié)查復字（2003）第××××號函”錯誤的申請，收到市不動產(chǎn)登記中心發(fā)現(xiàn)案涉11套房屋不屬于預售契約約定范圍的復函。

5.2019年12月18日，袁律師又協(xié)助NH公司向市某某測繪技術(shù)有限公司申請鑒定案涉11套房產(chǎn)究竟位于某某苑B幢后座東梯還是西梯位置，不出意外地得到案涉11套房產(chǎn)位于某某苑的鑒定意見，即證明該11套房產(chǎn)不在NH公司與JH公司簽訂的房地產(chǎn)預售合同約定范圍內(nèi)。

6.2020年5月15日，某檢第四檢察部向市規(guī)劃和自然資源局為NH公司調(diào)取到該局在當時依法院生效判決為JH公司辦理房屋過戶時就已發(fā)現(xiàn)案涉11套房屋不屬于預售契約約定范圍的復函。

正是基于上述確實充分的證據(jù)，兩級檢察院對本案申訴均給予了堅定的支持。

（二）兩級檢察院、市中院的理解與支持是本案申訴成功的關(guān)鍵。

2019年10月10日，袁律師再次向某檢申請抗訴后，某檢第四檢察部歷經(jīng)約一個星期的縝密調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原一審法院生效判決確實存在錯誤。應某檢要求，袁律師陸續(xù)向某檢補充了不少材料，某檢也依職權(quán)為NH公司調(diào)取了一些律師無法勝任的重要證據(jù)。

在某檢向原一審法院提出再審檢察建議的通知書，但法院并不同意啟動再審的情形下，某檢果斷依法提請市檢向市中院提出抗訴。在市中院遭遇阻力及內(nèi)部意見不一的情形下，市檢堅決頂住壓力給予NH公司充分的支持。某檢還應袁律師的申請出面主持NH公司與JH公司代表商談和解事宜。特別值得一提的是，由于案涉11套房產(chǎn)中的9套房產(chǎn)已不在JH公司名下，1套尚在JH公司名下的房產(chǎn)業(yè)已被生效裁決裁給了第三人。為消除中院法官的擔心，某檢應袁律師申請及時幫NH公司去房管局調(diào)取本歸NH公司所有的11套房屋的現(xiàn)狀，以及JH公司提出置換的13套房屋的資料，以防上述24套房屋存在仲裁、訴訟或者產(chǎn)權(quán)爭議、虛假訴訟等風險，終于說服中院法官解除顧慮，于2021年9月30日作出民事調(diào)解書，對NH公司與JH公司的房產(chǎn)置換協(xié)議進行確認，最終使本案得以順利結(jié)案。

（三）律師鍥而不舍的努力是本案申訴成功的保障。

本案歷經(jīng)三年，成功爭取到某檢向原一審法院提出再審檢察建議的通知書；在原一審法院不同意啟動再審的情形下，某檢果斷依法提請市檢向市中院提出抗訴，以及中院裁定該案由本院提審；再審期間，中止原判決執(zhí)行的裁定書。最終中院法官頂住壓力解除顧慮，作出民事調(diào)解書，對NH公司與JH公司的房產(chǎn)置換協(xié)議進行確認，使案件順利結(jié)案。在此過程中，袁律師沉著應對，還細致地做了如下工作：

1.2018年11月1日，袁律師為NH公司向JH公司發(fā)出“關(guān)于請求返還錯誤過戶的11套房屋，并支付剩余的3%總房款，及支付已過戶的211套房屋面積差異補款的告知函”，但JH公司置之不理。不得已，2018年12月19日，袁律師同時向某檢申請抗訴、向市中院申請再審。

2.2019年11月11日，袁律師向廣州市某某區(qū)人民檢察院補充抗訴申請。2019年11月7日——12月31日，袁律師向廣州市某某區(qū)人民檢察院陸續(xù)提交案涉情況說明一、二、三、四、五、六，共六個情況說明。

3.2020年10月26日，袁律師向某某市中級人民法院郵寄再審申請書、證據(jù)清單等。

4.2020年12月24日，袁律師草擬NH公司與JH公司調(diào)解方案。2021年1月15日，袁律師為NH公司申請由某檢出面并主持NH公司與JH公司代表商談和解事宜。最終在袁律師的不懈爭取和中院法官的主持下，NH公司與JH公司達成房產(chǎn)置換協(xié)議，由JH公司提供同一小區(qū)面積大致相當?shù)那笆?3套房產(chǎn)退還給NH公司。

在訴訟過程中，特別是在對方拖延、法院遇阻的關(guān)鍵時刻，袁律師都及時與對方、市檢、中院協(xié)調(diào)。特別值得一提的是，為消除中院法官的擔心，袁律師及時申請某檢去房管局調(diào)取本歸NH公司所有的11套房屋的現(xiàn)狀，以及JH公司提出置換的13套房屋的資料，以防上述24套房屋存在仲裁、訴訟或者產(chǎn)權(quán)爭議、虛假訴訟等風險，終于說服中院法官解除顧慮，作出民事調(diào)解書，本案最終成功逆轉(zhuǎn)。